Contractele de locațiune sau contractele de închiriere, cum sunt denumite în popular, sunt fără doar și poate unele dintre cele mai des întâlnite tipuri de contracte încheiate în practică.
Fie că sunteți o persoană juridică în căutarea unui sediu ori a unui punct de lucru, fie o persoană fizică în căutarea unei locuințe, cel mai probabil raporturile contractuale cu proprietarul imobilului vor fi reglementate prin intermediul unui contract de locațiune.
Contractul de locațiune, este un acord legal între două părți, cunoscut sub denumirea de locator (proprietarul sau titularul dreptului de administrare asupra imobilului) și locatar/chiriaș (persoana care închiriază imobilul), prin care locatorul oferă locatarului/chiriașului dreptul de a folosi imobilul pentru o anumită perioadă de timp, în schimbul unei plăți periodice numite chirie.
Locațiunea bunurilor mobile și a bunurilor imobile poartă denumirea de închiriere, iar locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.
De cele mai multe ori fie părțile folosesc un contract standard a cărui structură și clauze contractuale nu sunt adaptate situației lor particulare, fie una din părți acceptă încheierea contractului ce îi este propus fără a solicita opinia unui avocat și implicit fără a cunoaște drepturile care îi sunt conferite și obligațiile stabilite în sarcina sa prin respectivul contract.
Aceste două premise constituie principalele cauze generatoare de dispute în relația contractuală a părților și, de cele mai multe ori, sunt tranșate printr-un litigiu de către instanțele de judecată.
În cazul contractelor de locațiune consultarea unui avocat este necesară pentru:
În continuare vom prezenta câteva elemente esențiale care ar trebui cunoscute la momentul încheierii unui contract de locațiune.
Obiectul locațiunii este reprezentat de bunul al cărui drept de folosință este transferat de către locator către locatar.
Descrierea inexată a bunului/bunurilor ce fac obiectul locațiunii poate conduce la divergențe cu privire la întinderea dreptului de folosință al locatarului.
În mod frecvent se întâmplă ca obiectul locațiunii să vizeze doar un anumit spațiu dintr-o clădire sau o anumită porțiune dintr-o suprafață de teren. Mai mult, există posibilitatea ca obiectul locațiunii să fie comupus din mai multe spații dintre care unul principal și mai multe spații accesorii, ori ca bunul imobil ce face obiectul locațiunii să fie dotat cu anumite bunuri mobile.
Întinderea bunului/bunurilor ce fac obiectul locațiunii trebuie să fie bine determinată de către părți în contract prin indicarea locației exacte a bunului, a suprafeței acestuia, a numărului de carte funciară și a oricăror elemente caracteristice care să permită identificarea și delimitarea acestuia.
În mod suplimentar, în situația în care obiectul locațiunii vizează o parte determinată dintr-o clădire sau dintr-un anumit teren, se recomandă constituirea unei schițe cu suprafața exactă ce face obiectul locațiunii, care să reprezinte anexă și parte integrantă din contract.
De asemenea, și durata locațiunii constitie un element esențial al contractului, fiind important să se determine cu exactitate data când începe și data când încetează efectele contractului.
Conform dispozițiilor art. 1787 Cod civil „Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia”.
În lipsa unei stipulații contrare se prezumă cu bunul a fost predat în stare corespunzătoare de folosință conform destinației acestuia.
Potrivit art. 1821 Cod civil „La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.”
La momentul încetării contractului de locațiune se pot naște anumite neînțelegeri între părți privind starea în care se afla bunul la momentul predării și starea acestuia la momentul restituriii posesiei către locator.
Este recomandat ca la momentul predării către locatar să se întocmească un proces-verbal în care să se descrie cu exactitate starea bunului, dotările acestuia, să se precizeze eventualele neconformități/defecțiuni tehnice și, după caz, să se efectueze un inventar al tuturor bunurilor mobile cu care este dotat imobilul.
Destinația bunului ce face obiectul locațiunii prezintă o importanță deosebită. Stabilirea din punct de vedere contractul a destinației cu care va fi folosit bunul pe parcusrul executării contractului împiedică locatarul să schimbe această destinație fără acordul locatorului.
Conform art. 1799 Cod civil „Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte”.
Prețul locațiunii constituie un elemen esențial al contractului de locațiune. Prețul locațiunii poartă denumirea de chirie și potrivit art. 1780 Cod civil poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii.
Cea mai frecventă modalitate de stabilire a prețului locațiunii este într-o suma de bani sau, în cazul contractului de arendă, într-o cantitate determinată sau determinabilă de produse agricole.
La stabilirea cuantumul chiriei, în special în cazul contractelor încheiate pe durate lungi, părțile trebuie să ia în considerare posibilitatea schimbării condițiilor economice și de piață avute în vedere la momentul încheierii contractului.
De aceea, părțile pot institui fie un mecanism contractual de ajustare a prețului chiriei în funcție de condițiile pieței, fie instituirea unei valorii a chiriei pe fiecare an în parte.
Totodată, arătăm că locatarul trebuie să manifeste o atenție sporită cu privire la valoarea penalităților contractuale stipulate pentru neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligațiilor contractuale.
Nu puține sunt situațiile în care sunt stipulate contractual penalități de 1 % sau chiar 2% pe fiecare zi de întârziere, ceea ce conduce la situația în care cuantumul penalităților să depășească chiar și de 10 ori valoarea chiriei.
În special în situația locațiunilor cu destinație de spațiu comercial, vor fi necesare anumite modificări și îmbunătățiri, astfel încât bunul să corespundă tehnic și estetic afacerii gândite de locatar.
Diverse lucrări de îmbunătățire precum finisaje interioare și exteriore, instalații electrice, sisteme de încălzire și ventilație, tâmplărie, etc., vor reprezenta lucrări adăugate și încorporate în spațiul ce face obiectul contractului.
Lipsa unei reglementări contractuale clare și previzibile cu privire la soarta îmbunătățirilor aduse spațiului de către locatar și a modalității de desocotire a părților la încetrarea perioadei contractuale constituie de cele ai multe ori premisa declanșării unei situații litigioase.
Dacă părțile nu au reglementat contractual situația îmbunătățirilor aduse spațiului de către locator, urmează a fi aplicabile dispozițiile art. 1823 Cod civil.
În ceea ce privește reparațiile aduse bunului, în lipsă de stipulație contrară, potrivit art. 1802 Cod civil reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina locatarului, în timp ce celelalte de categorii de reparații vor fi în sarcina locatorului potrivit art. 1788 Cod civil.
Fie că vorbim de contracte de locațiune cu destinație comercială sau rezidențială se recomanda ca părțile să verifice modalitatea în care este reglementată contractual situația reparațiilor și lucrărilor de îmbunătățire a bunului.
Contractul de locațiune poate înceta prin rezilierea acestuia de către una dintre părți, la expirarea duratei contractuale, prin acordul părților sau prin orice alte modalități prevăzute de lege sau prin contract.
Modalitatea de încetare a raporturilor contractuale constituie unul din cele mai importante elemente ale oricărui contract și de accea trebuie tratat cu atenție deosebită, astfel încât părțile să cunoască drepturile și obligațiile pe care le au la încetarea contractului.
În egală măsură, verificarea a modalităților în care sunt reglementate cazurile de încetare a contractului se impune și în considerarea faptului de a nu da dreptul unei părți de a se dezice în mod abuziv de contract.
Cartea funciară este un registru de publicitate imobiliară prin care se realizează descrierea bunurilor imobile și se aduc la cunoștința terților drepturile, actele și faptele juridice în legătură cu aceste bunuri.
Notarea în cartea funciară a contractului de locațiune urmărește să asigure opozabilitatea față de terți acestui contract.
În situații precum înstrăinăinarea bunului ce face obiectul locațiunii sau decesul locatarului, daca aceste situații nu au fost reglementate ca fiind cauze de încetare a contractului, atunci locațiunea va fi opozabilă succesorilor în drepturi al locatorului.
Notarea în cartea funciară a contractului se efectuează în baza unei cereri adresată oficiului de cadastru și carte funciară din circumscripția imobilului.
Cesiunea contractului este un mijloc de transmitere a drepturilor și obligațiilor contractuale, care implică substituirea unei părți cu un terț în raporturile contractuale.
Sublocațiunea implică dreptul locatarului de a transmite dreptul de folosință al bunului ce face obiectul locațiunii către o terță persoană numită sublocatar.
De cele mai multe ori cesiunea și sublocațiunea sunt operațiuni interzise prin contract, acesta fiind încheiat în considerarea persoanei locatarului.
Contractul de locațiune se încheie de cele mai multe ori sub forma unui înscris sub semnătură privată. În ipoteza neplății chiriei sau a refuzului nejustificat al locatarului de evacuare a spațiului, ducerea la îndeplinire pe cale forțată a acestor obligații va fi posibilă doar în baza unui titlu executoriu reprezentat de o hotărâre judecătorească definitivă.
Cu toate acestea, contractul de locațiune încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent constituie titlu executoriu în privința obligațiilor de plată a chiriei și de restituire a bunului dat în locațiune.
De aceleași privilegii se bucură și contractul de locațiune încheiat sub forma unui înscris autentic, chiar dacă nu este înregistat la organul fiscal competent.
Realizarea acestor condiții de formă prezintă avantajul deținerii în mod direct a unui titlu executoriu cu privire la obligația de plată a chiriei și de eliberare a spațiului și scutește locatorul de necesitatea obținerii unei hotărâri judecătorești care să oblige locatarul la eliberarea spațiului sau la plata chiriei.
Contractul de locațiune este un contract complex care dă naștere la o gamă variată de drepturi și obligații atât în sarcina locatarului, cât și în sarcina locatorului. Contractul de locațiune trebuie adaptat situației particulare și înțelegerii părților, pentru a nu da nastere unor conflicte contractuale pe parcursul executării sale.
Preliminar încheierii unui contract de locațiune se recomandă consultarea unui avocat.
