Diferența dintre cadastru și intabulare constă în funcția, scopul și procedurile implicate în înregistrarea proprietăților imobiliare și în protejarea drepturilor de proprietate. Cadastrul și intabularea sunt concepte fundamentale în dreptul imobiliar și în sistemul de evidență funciară, iar deși sunt adesea utilizate împreună în procesul de înregistrare a terenurilor și clădirilor, fiecare are un rol distinct și reglementează aspecte diferite ale proprietății.
Cadastrul este un sistem de înregistrare și cartografiere a terenurilor și proprietăților imobiliare, având ca scop principal inventarierea și descrierea detaliată a fiecărui imobil, fie el teren, construcție sau altă formă de proprietate. Prin intermediul cadastrului, se realizează identificarea precisă a amplasamentului, a suprafeței, a limitelor și a altor caracteristici fizice ale proprietății, oferind astfel o bază pentru gestionarea și impozitarea terenurilor.
Intabularea este procesul prin care dreptul de proprietate asupra unui imobil este înscris în Cartea Funciară, conferind oficialitate și protecție legală acestui drept. Intabularea servește ca o garanție a faptului că proprietarul înregistrat are un titlu de proprietate recunoscut și protejat de lege. În esență, intabularea este procedura prin care se recunoaște și se consemnează în mod formal transferul de proprietate, ipotecile și alte drepturi reale imobiliare.
Cadastrul are o funcție tehnică de inventariere și descriere a imobilelor, fără a interveni în recunoașterea drepturilor de proprietate. Rolul său este de a oferi o imagine completă asupra poziției și caracteristicilor fiecărui imobil, inclusiv a limitelor sale și a utilizării spațiului în scopuri economice, administrative și de planificare urbanistică. Sistemul cadastral contribuie la gestionarea teritoriului printr-o evidență clară a proprietăților și a limitelor acestora, fiind util pentru planificarea teritorială și pentru identificarea imobilelor în vederea impozitării.
Intabularea, în schimb, are o funcție juridică, prin care dreptul de proprietate este înregistrat și recunoscut oficial. Prin intermediul intabulării, proprietarul devine titularul dreptului de proprietate și beneficiază de protecție juridică împotriva altor pretenții asupra imobilului. Intabularea este esențială pentru ca proprietatea să fie considerată validă și opozabilă în fața terților, având o funcție de asigurare a legalității și siguranței tranzacțiilor imobiliare. Intabularea este, așadar, procedura prin care se recunoaște legalitatea transferurilor de proprietate, ipotecilor și altor drepturi imobiliare.
Cadastrul presupune realizarea unei serii de măsurători topografice și cartografierea exactă a imobilului. Acest proces este realizat de specialiști autorizați în cadastru, care utilizează echipamente de măsurare de precizie pentru a stabili limitele și suprafața exactă a terenurilor și clădirilor. Procesul cadastral include elaborarea unor documente cadastrale, cum ar fi planurile topografice și fișele tehnice ale imobilelor, care sunt transmise Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru a fi înregistrate în evidențele cadastrale oficiale. Procedura de cadastru este adesea primul pas în stabilirea și documentarea unei proprietăți.
Intabularea se realizează prin depunerea unei cereri la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, împreună cu documentele necesare pentru dovedirea dreptului de proprietate, cum ar fi actele de vânzare-cumpărare, contractele de donație, certificatele de moștenitor sau hotărârile judecătorești. În urma verificării și aprobării acestor documente, Oficiul de Cadastru înscrie dreptul de proprietate în Cartea Funciară, ceea ce conferă oficialitate și opozabilitate dreptului de proprietate. Procesul de intabulare este realizat în baza documentelor juridice care atestă transferul sau existența unui drept real asupra imobilului.
Pentru cadastrul unui imobil, sunt necesare documente precum planul de amplasament și delimitare a imobilului, schițele cadastrale, măsurători topografice, coordonate și alte documente care oferă informații tehnice despre proprietate. Aceste documente sunt realizate de un inginer topograf autorizat și sunt esențiale pentru stabilirea limitelor și dimensiunilor exacte ale imobilului. Fără aceste documente tehnice cadastrale, nu poate avea loc înregistrarea corectă a imobilului în evidențele cadastrale.
Pentru intabulare, în schimb, sunt necesare documente juridice care să ateste dreptul de proprietate asupra imobilului, cum ar fi actele de vânzare-cumpărare, contractele de donație, actele de partaj sau de moștenire, hotărârile judecătorești sau orice alt document care dovedește transferul legal al dreptului de proprietate. Aceste documente sunt necesare pentru ca dreptul de proprietate să fie înscris în Cartea Funciară, oferindu-i astfel valabilitate legală și protecție juridică.
Cadastrul are un caracter tehnic, fiind axat pe măsurarea și descrierea fizică a proprietății. Informațiile cadastrale sunt esențiale pentru o bună administrare a imobilelor și pentru evidențele funciare, dar ele nu oferă informații despre dreptul de proprietate sau despre titularul acestuia. Cadastrul descrie, în esență, „ce este” proprietatea, cum ar fi dimensiunea, amplasarea și limitele acesteia, fără a indica „cine” deține proprietatea.
Intabularea, pe de altă parte, are un caracter juridic, conferind valoare legală dreptului de proprietate și altor drepturi reale. Prin intermediul intabulării, proprietatea este recunoscută și protejată legal, iar titularul dreptului dobândește toate prerogativele și obligațiile legale legate de imobil. Intabularea oferă informații despre „cine” deține imobilul și „ce” drepturi sunt asociate acestuia, precum dreptul de proprietate, ipoteca sau alte drepturi reale.
Cadastrul joacă un rol esențial în tranzacțiile imobiliare, asigurând o evidență clară și exactă a imobilelor și a limitelor lor. Înainte de a achiziționa un imobil, cumpărătorul poate verifica detaliile cadastrale pentru a se asigura că proprietatea este delimitată și înregistrată corect. Un imobil care nu este cadastrat nu poate fi tranzacționat legal, iar procedura de cadastru este obligatorie pentru ca imobilul să poată fi înregistrat ulterior în Cartea Funciară prin intabulare. Astfel, cadastru oferă siguranța că proprietatea este documentată tehnic și identificabilă.
Intabularea este absolut necesară pentru ca tranzacția imobiliară să fie opozabilă terților și să confere siguranță cumpărătorului. Fără intabulare, cumpărătorul nu devine oficial proprietar, iar tranzacția poate fi considerată incompletă. Intabularea este esențială pentru a asigura transferul legal și valid al dreptului de proprietate, protejând atât cumpărătorul, cât și vânzătorul. În practică, intabularea reprezintă punctul final al procesului de achiziție și transfer de proprietate, deoarece asigură înregistrarea oficială a noului proprietar.
Cadastrul oferă protecție împotriva disputelor legate de limitele proprietății și ajută la prevenirea unor litigii teritoriale printr-o descriere clară și exactă a fiecărui imobil. Cadastrul contribuie la evitarea suprapunerilor de proprietăți și la soluționarea eventualelor conflicte privind delimitarea terenurilor. Informațiile cadastrale sunt de asemenea folosite de către autorități pentru impozitare și pentru planificarea urbanistică, fiind un instrument de gestionare a teritoriului.
Intabularea oferă protecție legală a dreptului de proprietate și asigură că dreptul de proprietate este opozabil în fața terților. În caz de litigiu, intabularea este considerată dovada principală a dreptului de proprietate, oferind certitudine legală și reducând riscul de contestare a proprietății. Fără intabulare, dreptul de proprietate nu este protejat în mod eficient, iar tranzacțiile imobiliare devin vulnerabile la contestări.
Diferența dintre cadastru și intabulare este esențială în înțelegerea procesului de evidență și protecție a proprietăților imobiliare. Cadastrul oferă o înregistrare tehnică a imobilului, descriindu-i caracteristicile fizice și limitele, în timp ce intabularea oferă recunoaștere juridică dreptului de proprietate și conferă siguranță legală proprietarului. Într-o tranzacție imobiliară, cadastru și intabulare sunt complementare și necesare pentru a asigura că proprietatea este documentată, recunoscută și protejată legal, contribuind la o administrare corectă și sigură a proprietăților.
